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    江蘇省自然資源廳關于推動工業用地混合復合立體高效配置的通知
    發布時間:2022-01-20 09:01  來源:  [ ]

    各市、縣(市、區)自然資源主管部門:

    為深化土地要素市場化配置改革,貫徹落實省政府辦公廳《關于進一步推進工業用地提質增效的意見》(蘇政辦發﹝2021103號),適應新產業新業態新技術發展需求,支持產業轉型升級和城市功能品質提升,提升工業用地配置效率,服務保障高質量發展,現就推動工業用地混合復合立體高效配置通知如下。

    一、科學規劃布局。鼓勵依據國土空間規劃劃定的工業用地保障線和土地儲備規劃劃定的工業用地儲備片區,用好新增,盤活存量,明確工業用地范圍、布局、用途、開發強度、起止深度、空間層次和建設時序等要求,統籌地上地表地下空間利用,實施立體分層前期開發。在符合國土空間規劃、用途管制規則等前提下,鼓勵以功能用途互利、環境要求相似或相互間無不利影響的功能混合和空間分層設置,推動在同一空間內整體或者分別設立地上、地表和地下建設用地使用權,通過地上地表地下空間的立體凈地供應,形成功能多元、集約緊湊、有機鏈接、層次明晰的工業用地混合復合立體高效配置模式,支持產業協同、產城融合。

    二、增加用途分類。高標準廠房用地按工業用途管理,國家大學科技園、科技企業孵化器實行只租不售、租金管制、租戶審核、轉讓限制的,用地可按科教用途管理。在《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南(試行)》基礎上,新增新型工業用地(100104研發設計用地(090201 2 個三級類用地。新型工業用地(100104)適用類型為融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的綜合性工業用地;研發設計用地(090201)適用類型以文化創意、總部辦公以及其它研發設計為主。詳細規劃和規劃條件中混合用地可采用兩種或兩種以上用地分類代碼組合表達的方式,各地可結合規劃管理實際,細化用地混合的具體規定。

    三、明確主輔用途。在符合安全生產和環境保護要求的前提下,遵循產業關聯、功能互動、用地兼容、提高土地利用效能的原則,依據功能重要性及其計容建筑面積占比確定混合用地主導用途。涉及公共安全、環境保護及特殊功能需求的用途不得混合利用,支持地方按照主導用途大類,綜合考慮空間、布局、業態融合、安全生產、環境保護等因素,探索制訂主輔用途準入組合+負面清單,明確兩種或兩種以上用途混合的類型和比例等內容,引導工業、倉儲、研發、辦公、商業等用途混合布局、空間設施共享,合理預留彈性發展空間。以工業為主導功能的混合用地,融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等其他產業用途和配套行政辦公、生活服務設施輔助功能建筑面積占地上建筑總面積的比例可提高到30%,其中配套行政辦公、生活服務設施的比例不超過地上建筑總面積的15%,不得單獨分割轉讓、抵押。依據詳細規劃,確定主導用途和主輔用途混合比例并寫入規劃條件和供地方案,同時明確容積率、建筑高度等規劃指標以及工業用地規模、分割轉讓限制等要求,并在向土地供應集體決策機構匯報時專門作出說明,經批準后實施。

    四、空間分層配置。充分考慮業態融合發展需要,細化工業用地空間平面布局和豎向分層分區要求,將傳統集中于地表的土地使用權配置向地上地下兩級延伸和拓展,推動以三維方式確定權屬界線封閉且能夠獨立使用的宗地空間范圍,整體或者分別設立地上、地表和地下建設用地使用權,供地時將相應使用要求和使用權、地役權、共有權及相鄰空間關系約定等納入有償使用合同。依法設立地役權的,在征得相關權利人書面同意后在規劃條件和供地公告中明示;有償使用合同訂立后由需役地與供役地雙方簽訂地役權合同,地役權期限約定不得超過需役地與供役地雙方土地使用權剩余期限;地役權自地役權合同生效時設立,需役地與供役地雙方可以依法申請地役權登記。

    五、確定使用年期。主導用途為工業的立體復合用地,主導用途和輔助用途的出讓年限不得高于各自的法定出讓最高年限。原地表土地使用權人申請結建地上、地下空間的,可以協議方式配置,結建地上、地下空間的使用年限與地表土地使用權剩余使用年期一致。土地使用權使用期限屆滿后的續期和續期費用繳納,依照法律、法規和行政規定辦理。

    六、地價支持政策。完善以基準地價、標定地價為核心的工業用地價格成果體系和更新機制。結合產業政策和項目績效情況,工業用地和研發用地出讓起始價,經市場評估后,最低可分別按全國工業用地出讓最低價標準和當地研發用地基準地價管理要求,經集體決策確定。采用彈性年期出讓的,出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。采用先租后讓供應的,租讓起始總價、先期租賃的土地租金經市場評估后由集體決策確定,后期租賃轉出讓的土地價款,按土地租讓總價扣除已繳納租金的余額確定。土地使用權人利用自有工業用地,根據相關規劃及有關規定允許提高容積率和增加地下空間的,不增收土地價款。工業用地地上空間(空中連廊)和結建地下空間建筑面積可不計容,不收取相應地上、地下空間土地出讓金。對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,改建后用作保障性租賃住房期間,不補繳土地價款。

    七、存量復合改造。在符合國土空間規劃前提下,結合新產業新業態發展需要,支持不同產業用地類型合理轉換,依法依規推動存量工業用地復合改造。原土地使用權人可通過自主、入股、轉讓等方式開展改造,但法律、法規、行政規定等明確規定及劃撥決定書、有償使用合同等規定或約定應當由政府依法收回土地使用權收儲的除外;原土地使用權人無法自主實施改造的,可申請由政府收儲并取得合理補償。改造后用途符合國家和省五年過渡期支持政策的,可由原土地使用權人單獨申請或與引入的社會資本簽訂合作改造協議共同申請,經市、縣人民政府批準后享受過渡期支持政策,在過渡期內完成改造。原土地使用權人和引入的社會資本可按照協議約定就轉讓行為依法向不動產登記機構共同申請預告登記。過渡期內完成改造及涉及轉讓需辦理改變用地主體和規劃條件的手續時,除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外,其余可以按新用途、市場價協議方式辦理,但法律、法規、行政規定等明確規定及劃撥決定書、有償使用合同等規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。

    八、促進提質增效。在符合國土空間規劃前提下,對不具備低效用地獨立再開發條件且單宗用地面積不超過3畝,但與周邊相鄰土地統一規劃建設效率效益更優,或是原則上單宗用地面積不超過3畝的零星建設用地(邊角地、夾心地、插花地等),累計不超過低效用地再開發項目用地總面積10%,經市、縣人民政府批準,可以協議出讓方式供地。出讓年限以已供地塊剩余年限為最高出讓年限,土地價格以相應用途基準地價進行年期修正確定。再開發后土地用途變更為商品住宅及城市基礎設施、公共設施的,應依法收回納入政府土地儲備。對舊城區改建需異地搬遷改造的工業用地,在收回原土地使用權后,經批準可按照土地使用標準以協議出讓方式為原土地使用權人安排同類用途用地。

     

     

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